Le coût non prévu des travaux :
Les travaux d’aménagement d’une officine sont pour le pharmacien une étape inévitable dans sa vie professionnelle, et ce, pour différentes raisons comme une nouvelle acquisition, redynamiser son fonds de commerce ou encore l’intégration d’un groupement.
Les travaux d’aménagement vont permettre d’optimiser l’espace de l’officine en abattant des cloisons, en reculant les comptoirs, en déplaçant le bureau, le préparatoire ou la salle de repos au sous-sol.
Si le coût des travaux d’aménagement est une charge immédiatement identifiable par le pharmacien, il ne faut surtout pas négliger les conséquences financières au moment du renouvellement son bail. En effet, les travaux vont permettre au bailleur de demander le déplafonnement du loyer à court terme ou à long terme. Il convient de rappeler que le déplafonnement permet de fixer le loyer à une valeur proche de celle du marché. Dès lors, le moment du déplafonnement peut avoir son importance.
Si les travaux peuvent être qualifiés de modifications notables des caractéristiques du local, dans cette hypothèse, ils permettent au bailleur de demander le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement après l’exécution des travaux.
Si les travaux peuvent être qualifiés d’améliorations, dans cette hypothèse, ils permettent au bailleur de demander le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement après l’exécution des travaux.
Par ailleurs, la jurisprudence précise que lorsque les travaux peuvent être qualifiés cumulativement d’amélioration et de modifications notables des caractéristiques du local, le bailleur ne peut demander le déplafonnement du loyer que lors du second renouvellement après l’exécution des travaux.
Ainsi par exemple, si les travaux sont réalisés au cours de la première année du bail, le déplafonnement pourra avoir lieu soit dans 9 ans, soit dans 18 ans en fonction de la qualification retenue.
Le problème est que la jurisprudence est particulièrement instable quant à la qualification des travaux !
Ainsi, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 23 septembre 2009 a décidé que les travaux qui ont modifié l’importance des surfaces affectées à la réception du public doivent être qualifiés de modification notable du local, ayant pour conséquence un déplafonnement lors du 1er renouvellement.
Par contre, la même Cour d’appel de Paris a décidé dans un arrêt du 26 mai 2010 que l’aménagement d’une cuisine en sous-sol ayant permis la création de couverts supplémentaires dans la salle et donc l’augmentation de la surface commerciale devait être qualifié d’amélioration, soit un déplafonnement lors du second renouvellement.
Ainsi, en fonction de l’inspiration du magistrat, on passe d’une qualification à une autre et les exemples sont malheureusement nombreux !
Pour éviter cette incertitude, il convient d’agir en amont pour tenter de trouver un accord avec son bailleur. Toutes les possibilités sont envisageables puisqu’il s’agit d’une négociation et qu’il n’existe aucune règle, sauf celle d’obtenir un accord au mieux de ses intérêts.
La recherche d’un accord n’est-elle pas préférable à une longue procédure ?
